תמ"א 38- מה זה בעצם?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבני מגורים מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 המקורית, שאושרה בשנת 2005, אינה איפשרה ליזמים לבצע הריסה ובנייה מחדש אלא רק הוספת קומות על הבניין הקיים בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה, שדרוגו החיצוני והוספת מרכיבים כגון מעלית, חניה, מחסן ועוד וזאת מבלי להכנס להשקעה כספית משמעותית מצד הדיירים.
מנגד, היזמים רשאים להוסיף ולבנות דירות חדשות נוסף על אלה הקיימות במבנה ולמכור אותן ברווח שיכסה את ההשקעה.
בשנת 2010 תוקן תיקון לתמ"א 38/2, התוכנית כוללת הריסה ובנייה של בניינים במודל של פינוי בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר).
במסגרת תמ"א 38/2 בעלי הדירות מעבירים את זכויות הבנייה בבניין לידי היזם לצורך הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו עם תשתיות איכותיות וחדישות, שבו יקבלו בעלי הדירות דירה חדשה וגדולה יותר ו\או בקומה גבוהה יותר, ממ"ד בכל דירה, מעלית על פי תקני הנגישות, חניה תת קרקעית ומחסן.
לאחרונה חלו מספר שינויים בחוק בכל הנוגע לתמ"א 38, בין היתר השינוי המשמעותי ביותר הנו שינוי הרוב הנדרש מהדיירים ליישום התוכנית, נכון להיום מדובר על רוב של 66% מבעלי הדירות.
אם התוכנית הנה הריסת המבנה והקמתו מחדש הרוב הנדרש הינו 80% מקרב בעלי הנכסים.
תמ"א 38 בירושלים- דרך אדירה להתחדשות עיר הבירה של ישראל
בדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המסכם את כלל הפעילות בתחום בשנת 2019, ניצבת ירושלים בצמרת הערים המובילות במיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לאור זאת, ישנם כיום כ-90 פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים ובמסגרתן ייבנו עוד כ-600 יחידות דיור.
המטרה העיקרית היא לדאוג לבטחונם האישי של הדיירים בחיזוק הבניין, אך בד בבד ע"י שיפוץ המבנים ומתן הטבות שונות המשביחות את ערך הדירות לשפר את איכות חייהם של בעלי הדירות.
בנוסף, לתמ"א 38 ירושלים יש חשיבות רבה בכך המאפשרת הקמה של יחידות דיור נוספות ותורמת למצוקת הדיור בעיר והרצון למשוך אליה את הדור החדש והצעיר.
עיריית ירושלים יזמה והכינה תוכנית אשר מטרתה להסדיר את הזכויות הנוגעות בהתחדשות עירונית.
במסגרת התוכנית חולקה העיר לאיזורים בהם ניתן לבצע פרויקטים של פינוי בינוי ואיזורים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 וזאת לאור מורכבות המבנים והשכונות המצויים ברחבי העיר.
תוכנית ההסדרה נקראת תוכנית "10038" ונכנסה לתוקף בשנת 2014.
חשוב לציין כי יישום תמ"א 38 בירושלים דורש תכנון קפדני המשלב שדרוג מראם של בניינים ישנים ובמקביל אינו פוגע במרקם העדין של השכונות ובייחודיות האדריכלית וההסטורית של ירושלים.
עתידה של תמ"א 38
תוכנית תמ"א 38 מקבלת כיום מקום בעיר ירושלים, עם זאת על פי הודעה של הועדה הארצית לתכנון ובניה, תוקף התוכנית הינו עד מאי 2022.
אחת הסיבות לגניזת תוכנית תמ"א 38 היא כי הפרויקט רואה את המבנה הרלוונטי בלבד ללא התחשבות בסביבה המעורבת והמערכתית, ברמת המתחם, זאת בשונה מפרויקטים של פינוי בינוי.
נראה שהעתיד הולך לכיוון תוכניות של פינוי בינוי בהם עוסקים הפרויקטים בחידוש מתחמים גדולים ולעתים אף שכונות.
