את הבית בו אתם גרים קניתם אולי לפני הרבה זמן ואולי ממש לאחרונה, אבל זה לגמרי לגיטימי אם אתם פתאום מרגישים שזה לא מספיק לכם ואתם רוצים להרחיב את הקיים. אולי להוסיף מרפסת שמש נוספת, אולי לבנות פרגולה למרפסת קיימת ואולי אפילו לבנות חדר נוסף בנוסף לחדרי הבית הקיימים. תוספת בנייה בבניין משותף הוא מהלך שכרוך במספר אתגרים שחלקם קיימים גם במקרה של בית פרטי וחלקם ייחודיים לבניינים משותפים. מהם האתגרים שאיתם יהיה עליכם להתמודד במהלך שכזה ומהי הדרך הנכונה והטובה ביותר לעבור את ההתמודדות הזאת בהצלחה? מומחי קבוצת עידן נותנים את התשובות.
תוספת בנייה בבניין משותף – מה זה כולל?
ככלל, תוספת בנייה על פי החוק היא כל תוספת שהיא מעבר למה שהותר במסגרת היתר הבנייה שניתן למבנה. לצורך העניין, גם בניית מלונה לכלב בבית פרטי היא תוספת בנייה על פי החוק היבש. בניית פרגולה, התקנת סוכך גם הן תוספות בנייה ובטח ובטח תוספת של חדר בנוי או מרפסת. כל חריגה מההיתר הקיים של המבנה נחשב לתוספת בנייה. יחד עם זאת, תוספת בנייה בבניין משותף מתייחסת בדרך כלל להוספת מרפסת או חדר על ידי דייר אחד או יותר בבניין או להוספת מתקן או מבנה כלשהו בשטח הרכוש המשותף של הבניין. במקרה כזה, כבר לא מדובר על החוק היבש, וכל תוספת בהיקף כזה מחייבת הוצאת היתר בנייה.
מהם האתגר הקלאסי של תוספות בנייה בכל סוגי המבנים
תוספת בנייה היא בעצם שינוי במבנה קיים ועל פי החוק, כל שינוי כזה מחייב הוצאת היתר בנייה. דברים אלה נכונים בעיקר לשינויים הנראים כלפי חוץ, אך גם לשינויים מאוד ספציפיים בתוך החלל הפנימי של המבנה. הוצאת היתר בנייה הוא אתגר בפני עצמו והוא מחייב בחינה של הכללים החלים ברשות המקומית שבתחומה ממוקם הבניין, גיבוש תכנית בנייה על ידי אדריכל ובחתימת מהנדס והגשת בקשה רשמית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית. הוועדה תבחן את הבקשה ובתום תהליך שיכול להימשך בין 45 יום במסלול המקוצר ובין 90 יום במסלול הרגיל, תודיע הוועדה האם הבקשה להיתר נתקבלה, נדחתה או נתקבלה תחת תנאים מסוימים. דברים אלה נכונים כמובן לכל סוגי תוספות הבנייה ובכל סוגי המבנים, הן בבניין משותף והן בבית פרטי. אחרי שאמרנו את זה, בבניין משותף, מעבר לאתגר זה קיימים אתגרים נוספים וייחודיים לו.
האתגרים הייחודיים לביצוע תוספת בנייה בבניין משותף
בביצוע תוספת בנייה בבניין משותף, יש להבדיל בין תוספת בנייה שאותה רוצה לבצע דייר אחד או מספר דיירים בבניין, ובין תוספת בנייה המבוצעת על ידי כלל הדיירים. כך למשל, אם אתם רוצים להוסיף חדר ואתם לא גרים בקומת הקרקע, לא תוכלו להוסיף חדר מבלי שגם כל הדיירים שמתחתכם יוסיפו חדר באותו מקום כך שניתן יהיה לבנות חדר על גבי חדר כשכל חדר תומך בחדרים שמעליו, ממש כמו תוספת טור חדרים לגובה הבניין כולו. בין שמדובר על תוספת של חדר ובין שמדובר על תוספת בנייה אחרת, כאשר מדובר על תוספת אותה אתם מבקשים לבצע עבור הבניין כולו, האתגר הראשון שאיתו יהיה עליכם להתמודד הוא השגת הסכמה של כלל הדיירים למהלך, ואתגר זה יכול בקלות לייצר לא מעט מצבים לא נעימים עם השכנים.
האתגר ההנדסי
אתגר ייחודי נוסף בפרויקט תוספת בנייה בבניין משותף הוא האתגר ההנדסי. כאמור, בבניין משותף היכולת שלכם להוסיף חדר תלויה לחלוטין בכל הדיירים שמגוררים תחתכם מה שמחזיר אותנו לאתגר הקודם והשגת הסכמה להוספת חדר על ידי כולם. גם כאשר מדובר בתוספת של מרפסת למשל, ישנם אתגרים הנדסיים שצריכים לקבל מענה, אבל במקרה זה מענה כזה קיים גם עבור הדייר הבודד. תוכלו לבצע תוספת של מרפסות שמש לכל הדיירים בטור אחד אחיד לגובה הבניין, ואם אתם מעוניינים להוסיף מרפסת לעצמכם ללא תלות בדיירים האחרים, תוכלו לעשות זאת באמצעות מרפסת תלויה. העניין הוא שתוספות בנייה שונות שקל מאוד לבצע אותן בבתים פרטיים, הופכות למורכבות יותר עד בלתי אפשריות במקרה של בניין משותף.
מה כל זה אומר לגבי האופן בו עליכם להתנהל?
ובכן, בהזנקת פרויקט תוספת בנייה בבניין משותף, חשוב מאוד שהגורם המקצועי שאיתו אתם עובדים, ידע לתת מענה לכל סיטואציה שתעלה ויוכל אף לסייע לכם בהיבטים שאינם קשורים ישירות להיבטים המקצועיים וההנדסיים של הפרויקט. כך למשל, קבוצת עידן המתמחה בביצוע עבודות בנייה, תוספות בנייה ושיפוץ בבניינים משותפים ובנייני משרדים, מסייעת ללקוחותיה בגישור בין דיירים ובהשגת ההסכמה הרחבה הנדרשת מצד הדיירים, במקרה והסכמה כזאת אכן נדרשת הוא שהיא טובה ונכונה יותר עבור כולם. במסגרת זו, נעזרת החברה בידע המקצועי הרב שלרשותה, על מנת להסביר לכלל הדיירים את המצב לאשורו ולאפשר להם לקבל החלטות על בסיס ידע ולא על בסיס פחדים. קבוצת עידן יודעת לסייע גם בפתרונות מימון חכמים שבמקרים רבים יכולים לפתור סרבנות של דיירים לקחת חלק בפרויקט. דברים אלה נכונים לגבי כל תוספת בנייה בבניין משותף לרבות תוספות בשטח הרכוש המשותף של הבניין ובכלל זה מעלית, סוכך לרחבת הכניסה וכדומה.
כאמור, גורם מקצועי נבחר חייב להיות מסוגל לתת לכם פתרונות מגוונים גם בהיבט המקצועי הנדסי, וכך למשל אם אתם מעוניינים להוסיף מרפסת שמש ולא אכפת לכם מכל יתר הדיירים בבניין, אתם רוצים שהגורם המקצועי שאותו אתם בוחרים, ידע לספק לכם את הפתרון של מרפסת תלויה ולא יתנה את האפשרות של הוספת המרפסת בבניית טור מרפסות לכל דיירי הבניין. גורם מקצועי כזה חייב לבטח לספק לכם את הפתרון הנדרש כאשר מדובר על פרויקט רוחבי לכל דיירי הבניין. כך למשל, תוספת חדר נוסף לכל דירה או תוספת מרפסת שמש לכל דירה, הוא פרויקט שמחייב עבודה עם פיגומים, לעיתים מנופים ומשטחי הרמה ואלו הם אלמנטים שמחייבים יכולות מאוד ייחודיות בענף הבנייה, שלא כל קבלן שיפוצים יודע להציע אותן.
חשוב מאוד שבחיפושים שלכם אחרי גורם מקצועי תוודאו שמדובר בקבלן רשום בפנקס הקבלנים של משרד השיכון, וכי אותו קבלן יופיע בסיווג המתאים לביצוע פרויקטים של בנייה עבור בניינים משותפים. קבוצת עידן מציעה לכם בדיוק את זה לרבות חבילת שירות מקיפה מקצה לקצה, במסגרתה מספקת לכם החברה ייעוץ מקצועי והכוונה, סיוע בהשגת הסכמת דיירים, גיבוש תכנית בנייה, הגשת בקשה להיתר בנייה וניהול ההתקשרות מול הוועדה, גיבוש תכנית בנייה, גיוס קבלני משנה, ניהול תקציב, לוחות זמנים ועבודה מקצועית, פיקוח ובדיקות גמר בסיום העבודה. בעיקר בפרויקטים המבוצעים בבניינים משותפים, בהם מדובר למעשה לא בלקוח אחד מול ספק אחד אלא במספר לקוחות מול ספק אחד, חשוב שתוכלו להשיג את כל רכיבי הפרויקט תחת קורת גג אחת. אם הפרויקט יהפוך למצב של כמה לקוחות מול כמה ספקים, אתם עלולים לאבד את הידיים והרגליים מהר מאוד, מה שיוביל למצב של בזבוז כסף, טעויות יקרות והתנהלות לקויה של הפרויקט ובהתאם לכך של התוצאות. קבוצת עידן מספקת לכם בדיוק את המענה הנדרש הזה.
