קבוצת עידן מתמחה בביצוע מגוון רחב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עם אלפי לקוחות מרוצים, הקפדה על איכות ביצוע ושירות לקוחות מעולה הפכו את הקבוצה לחברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית

מדריך לביצוע תמא 38

מדינת ישראל היא מדינה מתקדמת מאוד מהרבה בחינות, אנחנו יכולים להיות גאים במצב של תעשיית ההייטק שלנו, לסמוך ידנו על אחד הצבאות החזקים בעולם, לשמוח מאיכות הרופאים שלנו ועוד. אך מה שאנחנו לא יכולים להתעלם ממנו הוא המצב של חלק ניכר מן הבניינים שלנו אשר הינם ישנים ומהווים סכנה למגורים. בניינים אלו מסוכנים במיוחד אם לוקחים בחשבון את הנושא של רעידות אדמה וטילים. שני האיומים הללו יכולים להתרחש בכל רגע והם יכולים לגרום לאלפי נפגעים וזאת עקב העובדה כי הבניינים הישנים חשופים לאיום זה. על רקע זה הומצאה תכנית תמא 38 הבאה לתת פתרונות לבעיית הטילים ולאיום של רעידות אדמה.

מדוע כל כך כדאי לדייר לבצע תכנית של תמא 38?

עליכם להבין כי עד תכנית תמא 38 לא היה כל פתרון אשר יגרום הם לדיירים והם לקבלנים והן ליזמים לשפץ בניינים ישנים. אז אתם בטח שואלים מדוע כיום משתלם לדיירים לבצע פרויקטים על פי התמא הזאת? אם כן למעשה הדיירים מקבלים לפי תכנית זו או דירה חדשה לגמרי, גדולה יותר ומרווחת או דירה משופצת שלרוב נכלל בה גם ממ"ד חדש. לא רק זאת אלא שהדיירים מקבלים גם הגנה מפני רעידות אדמה והם גם מעלים את ערך הדירה שלהם וזה שווה המון. וכמה כל התענוג הזה עולה להם? כלום. זו הגדולה של התכנית שהיא בחינם ואינה דורשת השקעה כספית מהדיירים.

מה היזם מרוויח מהתכנית של תמא 38

פה בטח אתם עוצרים ואומרים רגע אז מי משלם על כל התענוג הזה שנקרא תמא 38? מדוע ליזם משתלם לבצע את התכנית הזאת? אם כן אתם חייבים להבין כי היזם מרוויח גם הוא מהתכנית. הרווח הגדול של היזם נובע מכך שהוא מקבל זכויות בנייה בבניין שהוא משפץ. זכויות אלו מעניקות לו כמה דירות חדשות וכך הוא יכול למכור את הדירות הללו ולקבל מיליונים מהדירות. כך אתם מבינים כי גם ליזם יש אינטרס לבצע את הפרויקט הזה ואין ספק כי מדובר בתכנית מצוינת אשר גם הדיירים וגם היזם מרוויחים ממנה מאוד ותעיד על כך העובדה כי לאורך השנים (מאז 2005 שחוקקה התכנית בחוק) שופצו במסגרתה מאות בנייניים.

מה הבעיות שיש בתכנית של תמא 38?

אך אנחנו לא נגיד לכם כי הכול ורוד בתכנית של תמא 38 וחייבים להזכיר את העובדה בכל דיון על התכנית שהיא סובלת מקשיים גדולים ביישום התכנית. האזורים שהכי מאוימים מרעידות אדמה ומטילים הם ללא ספק הצפון והדרום. על רקע זה ניתן לומר כי התכנית כמעט ואינה מטפלת באזורים אלו. עליכם לזכור כי הרווח של היזם מגיע ממכירת הדירות החדשות, כך אתם יכולים להבין כי לקבלן הרבה יותר משתלם לבנות בתכנית באזורי הביקוש מכיוון ששם מחירי הדיור הם הרבה יותר גבוהים. כך נוצר מצב שבפריפריה כמעט ולא משופצים בניינים בשיטת התמא 38 וזוהי בעיה חמורה ביותר.

כיצד ניתן להתגבר על הבעיות של תמא 38?

אין ספק כי יש להגביר את הבנייה של תמא 38 בפריפריה וזאת בכדי לטפל בבעיה הזאת בהקדם. זוהי הדרך היחידה להבטיח כי תושבי הפריפריה לא יופקרו וכי בעתיד לא נראה מראות קשים כאשר תתרחש רעידת אמדה במדינה. על רקע זה ניתן לומר כי הממשלה מנסה לגבש פתרון בכדי להתגבר על הבעיה הזאת כאשר הפתרון כולל הענקת אדמות מדינה לקבלנים ויזמים אשר ישפצו בפריפריה לפי התכנית של התמא. ימים יגידו אם התכנית הזאת תצליח, אך מה שברור הוא שנדרש כבר עתה פתרון מקיף לבעיה הזאת ויפה שעה אחת קודם מכיוון שאף אחד לא יודע מתי תהיה המלחמה הבאה או רעידת האדמה הבאה.

מהו תיקון 3 לתמא 38?

אי אפשר לדבר על תמא 38 מבלי לדבר על תיקון 3 לחוק. בטח אם חיפשתם מידע על הנושא הזה כבר נתקלתם בנושא של התמא 38 ותהיתם מה התיקון הזה אומר? אם כן אתם חייבים להבין כי התיקון הזה אומר כי בראש ובראשונה כי הקבלנים זכאים לבנות בבניין 2.5 קומות או 2 קומות ולא אחת כפי שהיה בחוק הקודם. כך אתם יכולים לראות כי הרווח של היזמים והקבלנים הוא יותר גדול מה שאומר כי הרבה יותר משתלם להם לבצע את התכנית וזהו דבר מבורך ביותר שיש לתת עליו את הדעת ולשמוח ממנו ולקוות כי תיקונים נוספים יחוקקו וזאת בכדי להבטיח כי התכנית תהיה הרבה יותר נפוצה וכך אזרחי ישראל יהיו יותר בטוחים.

מהי תמא 38 1?

עליכם להבין כי ישנם שני סוגים עיקריים של התמא 38, כאשר התיקון הראשון נקרא תמא 38 1. אז בשביל מה האחד עומד? מה המשמעות שלו? אם כן אתם חייבים להבין כי המשמעות של 1 היא למעשה שהקבלן משפץ את הבניין מן היסוד, מחזק את היסודות שלו, מוסיף את הקומות, מוסיף ממ"דים ואולי גם מרפסות וכל זאת מבלי להרוס את הבניין הישן. זוהי השיטה הראשונית שבה נעשתה תכנית התמא וכך במשך מספר שנים פעלו הקבלנים והיזמים השונים תוך שהם מקפידים לבצע את הפרויקט לפי שיטה זו בלבד.

מהי תמא 38 2?

אך לאורך השנים ניתן היה לראות כי השיטה של תמא 38 1 פחות אפקטיבית והיא מחייבת את הקבלנים להוצאות גדולות. כך יצא כי קבלנים רבים הדירו את רגליהם מן השוק של התמאות והעדיפו לא להיכנס אליו. על רקע זה ניתן לומר כי הומצאה התכנית של תמא 38 2. בתכנית זו הבניין נהרס עד ליסוד ונבנה מחדש בהתאם לתקנון של רעידות אדמה לרוב כאשר הדירות הן יותר גדולות וכאשר יש חניון מתחת לבניין. הייתם מצפים כי הריסת הבניין תייקר את הבנייה אך המצב הוא שונה לחלוטין ואין ספק כי מדובר בשיטה לא פחות יעילה לחיזוק המבנה ולהבטחה כי הוא יהיה ממוגן בצורה יותר טובה כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים.

אילו עוד שיקולים צריכים להיות לעירייה בשביל לבצע תמא 38?

אי אפשר לדבר על תמא 38 מבלי להתייחס לעובדה כי מדובר בפרויקט התחדשות עירונית מן המעלה הראשונה. בערים רבות הרחובות מאוכלסים בבניינים ישנים וזה פוגע במרקם החיים והפוך את הנוף האורבני להרבה יותר יפה וזה פוגע כמובן באוכלוסייה ובאיכות החיים שלה. על רקע זה ניתן לומר כי זה צריך להיות אינטרס של העירייה לאשר פרויקטים לפי תכנית תמא 38. אך לא ניתן להתעלם מן העובדה כי פעמים רבות העירייה אינה מאשרת תכניות כאלו כאשר הסיבה העיקרית לכך היא העובדה כי היא פוחדת שהבניינים החדשים (אשר גדולים יותר מן הישנים) יצרו עומס גדול על התשתיות ועל כך יש לתת את הדעת.

מהו הגורם החשוב ביותר כאשר אנחנו ניגשים לבצע תמא 38?

בואו נצלול יותר לתכלס ונשאל מהו הדבר אשר עליו אנחנו חייבים לתת את הדעת בכדי להבטיח כי הפרויקט של תמא 38 ייצא על הצד הטוב ביותר. אם אנחנו דיירים כיצד נבטיח כי הפרויקט של התמא שלנו יתקדם בצורה הטובה ביותר ויאפשר לנו להיכנס לבניין החדש בצורה המהירה ביותר שיש. אם כן אין ספק כי אתם צריכים לשים דגש עצום על היזם שבו אתם בוחרים שיבצע את הפרויקט. עליכם להבין כי ככל שהיזם יהיה יותר טוב כך הפרויקט יתקדם בצורה יותר מהירה ועל כן אתם צריכים לעשות הכול בכדי לבחור את היזם האיכותי ביותר והמקצועי ביותר שיש.

שימו לב ליחסים בין הקבלן ליזם בתכנית של תמא 38

אך שימו לב אל תחשבו שהדאגות שלכם מסתיימות כאשר אתם בוחרים יזם בשביל פרויקט של תמא 38. עליכם להבין כי נתון לא פחות חשוב הוא הקבלן אשר יבצע את הפרויקט. עליכם להבטיח כי הקבלן הוא הדמות הטובה ביותר לביצוע הפרויקט, כאשר לצד זאת אתם צריכים לשים דגש עצום על היחסים בין הקבלן ליזם. אם אתם לא רוצים שבאמצע העבודה פתאום הקבלן יחליט כי הוא מפסיק את העבודה בגלל שהוא לא קיבל תשלום או בגלל שיש מחלוקת בינו לבין היזם אתם צריכים להבטיח כי היחסים בין הקבלן יוסדרו בחוזה מוסדר וכי אתם לא תהיו חשופים לבעיות עקב מחלוקות בין הקבלן והיזם.

וודאו כי אתם מכוסים מבחינה משפטית כאשר אתם חותמים על חוזה של תמא 38

לאחר שדיברנו על הנושא של היחסים בין היזם לקבלן בתכנית תמא 38, כאן המקום להזכיר כי ישנה חשיבות עצומה לחוזה שעליו את חותמים מול היזם. עליכם להבין כי בית המשפט במקרה של סכסוך לא עלינו ייחס משמעות אדירה לחוזה שעליו אתם חותמים ועל כן אתם צריכים לעשות הכול בכדי להבטיח כי החוזה הזה יהיה הטוב ביותר וישרת אתכם בצורה הטובה ביותר. רק כך תבטיחו כי החוזה משרת אתכם בצורה מושלמת ורק כך תבטיחו כי לא תיקלעו לכל בעיה משפטית כתוצאה מליקוי או פגם בחוזה ועל כך אתם חייבים לתת את הדעת כאשר אתם בוחרים בחוזה מסויים.

חוזה תמא 38

אל תעשו צעד מבלי לבחור עורך דין בשביל שילווה אתכם בהליך של תמא 38

אז כיצד נבטיח כי נחתום על חוזה איכותי מול היזם בתכנית של תמא 38. עלינו לזכור כי ליזם ניסיון עשיר בפרויקטים של תמא וסביר להניח כי הוא מקבל ייעוץ משפטי צמוד בכל צעד שהוא עושה וגם בנוגע לחוזה שהוא הגיש לכם. על רקע זה מומלץ גם לכם למנות עורך דין אשר יהיה הנציג של הדיירים בהתנהלותכם מול היזם. עורך דין זה ייעץ לכם כיצד לנהוג והוא ימליץ לכם מהו החוזה הטוב ביותר בשבילכם. אל תוותרו על ייצוג של עורך דין וזאת בכדי להבטיח כי החוזה שעליו תחתמו יגן עליכם בצורה המלאה ביותר שיש והמקיפה ביותר שיש ועל כך תנו את דעתכם.

האם כל עורך דין יכול לסייע לי בתכנית של תמא 38?

עליכם להבין כי אתם צריכים לבחור עורך איכותי, מקצועי, מנוסה וברמה הגבוהה ביותר בשביל החוזה שעליו תחתמו במסגרת התכנית של תמא 38. על רקע זה אנחנו חייבים לציין כי ממש לא כל עורך דין יכול לסייע לכם וכי אתם צריכים לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין. ואתם יודעים מה לא רק שאתם צריכים לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין אלא אתם צריכים גם לבחור עורך דין אשר ההתמחות שלו היא בתחום של ייצוג דיירים בפרויקטים של תמא וכך תבטיחו כי הייצוג יהיה הטוב ביותר והמקיף ביותר. לכן הקדישו מחשבה לשאלה מיהו העורך דין אשר ייצג אתכם ואל תזניחו את הנושא הזה אם אתם רוצים לקבל את הייצוג המקיף ביותר.

כיצד נבחר את הקבלן הטוב ביותר בשביל תמא 38?

עד עכשיו דיברנו על היזם בתכנית תמא 38 ועל העורך דין אשר ייצג אתכם, אך אי אפשר לדבר על תכנית תמא מבלי להתייחס לקבלן את ילווה אתכם בהליך. אתם צריכים להיות בטוחים כי אתם בוחרים את הקבלן הטוב ביותר בשביל התכנית ומשקיעים בכך משאבים רבים. עליכם לבחור לא רק קבלן המתמחה בתמא 38 אלא כזה המתמחה בסוג הספציפי שבו משופץ הבניין שלכם קרי תכנית התמא 38 1 או 2. על רקע זה אנחנו ממליצים לכם לפני שאתם בוחרים בקבלן מסוים לבחון פרויקטים קודמים שבהם הוא היה מעורב ולראות האם הבניינים הללו נבנו בצורה הטובה ביותר

קבלן תמא 38

הקפידו לדבר עם הדיירים אשר בנייניהם נבנו במסגרת תכנית תמא 38

כבר הבנתם כי אתם צריכים לעשות הכול בכדי לבחור את הקבלן הטוב ביותר, היזם האיכותי ביות והעו"ד המקצועי ביותר. על רקע זה אנחנו רוצים להמליץ לכם לדבר עם לקוחות עבר של כל אחד משלושת אנשי המקצוע הללו ולשמוע מהם באופן ישיר האם הם היו מרוצים מן הליווי והעבודה של אנשים אלו. כך תוכלו לשמוע על נקודות החוזק של אנשי המקצוע הללו, על נקודות התורפה וכך תוכלו להכריע בצורה הטובה ביותר האם לבחור באנשי מקצוע אלו או לא. על כן אל תוותרו על נושא זה והשקיעו בו מחשבה רבה וזאת בכדי להבטיח כי תבחרו את אנשי המקצוע הטובים ביותר שיש והאיכותיים ביותר שיש.

 

זכרו כי ההליך של קבלת ההיתרים לתכנית תמא 38 הוא ארוך

אם אתם דיירים בבניין ישן והחלטתם לבצע תכנית של תמא 38 אנחנו רוצים לברך אתכם. אין ספק כי מדובר בהחלטה מצוינת אשר תוכיח את עצמה לשנים ארוכות ואשר תניב לכם גם סיפוק וגם עלייה בערך הדירה וזה שווה כמה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. אך אנחנו רוצים גם להגיד לכם כי אתם צריכים להתכונן לכך כי הליך קבלת האישורים לתמא הוא ארוך ויכול לקחת זמן רב. לכן אל תחשבו כי מחר כבר תתחיל לצאת אל הפועל התכנית של התמא וקחו בחשבון כי ייקח זמן עד שאתם תראו את הבניין הישן שלכם משופץ או נבנה מאפס. על כן גם מומלץ לקבל את ההחלטה על הפרויקט כמה שיותר מהר ולא להמתין עמה.

תמא 38 2

שימו לב לתכניות של תמא 38

אנחנו לקראת סיום ועל כן חשבנו כי אנחנו חייבים להזכיר את העובדה כי אתם חייבים להבטיח כי התכניות של תמא 38 יהיו ברמה הגבוהה ביותר שיש. עליכם להבין כי אתם צריכים לדאוג לכך מכמה בחינות, ראשית בכדי לקבל את ההיתרים בצורה המהירה ביותר ושנית מכיוון שככל שהתכניות יהיו ברמה הגבוהה ביותר כך הבניין הסופי יהיה ברמה הרבה יותר גבוהה. על כן אתם צריכים להבטיח כי היזם עובד עם אדריכל המתמחה בתמא 38 ואשר יש לו ניסיון בתחום וכך תבטיחו כי הבנייה תתבצע על הצד הטוב ביותר.

בקשו לקבל הדמיה ממוחשבת של תכנית תמא 38

אין ספק שכאשר הבניין נמצא בשלב התכנון לאדם מן היישוב יש קושי להבין כיצד התכנית של תמא 38 תבוא לידי ביטוי במציאות. על רקע זה אנחנו רוצים להמליץ לכם לעשות שימוש בהדמיה ממוחשבת אשר תקל עליכם מאוד לראות את התוצאה הסופית של הדירה שלכם ושל הבניין שלכם ולקבל את ההחלטה החכמה ביותר בנושא זה.

 

 

תמא 38