התחדשות עירונית

מדריך התחדשות עירונית

אין ספק כי מדינת ישראל היא מדינה צעירה בטח אם נשווה אותנו למדינות כמו ארצות הברית, מדינות אמריקה, מדינות באירופה ואפילו מדינות באסיה כמו יפן. אך כמה שהמדינה צעירה אנחנו צריכים לזכור כי היא קיימת כבר שבעים שנה ואין ספק כי זה מקור עצום לגאווה שאנחנו צריכים לשמוח עליו מאוד. העובדה כי ישראל קיימת כבר שבעים שנה אומרת כי ברחבי ישראל יש אלפי בניינים בני שישים, שבעים ושמונים שנה. בניינים אלו מהווים סכנה למשתמשים בהם ולאזרחי המדינה וזאת עקב העובדה כי הם התיישנו וכי הם לא יעמדו ברעידות אדמה ואין בהם ממ"דים אשר יגנו מפני טילים. לצד זאת יש לזכור כי הבניינים הללו הינם יפים ואסתטיים וזהו דבר הפוגע בכל המרחב הציבורי במדינת ישראל וכאן בדיוק נכנסת לתמונה הנושא של התחדשות עירונית אשר נועד לטפל בבעיה זאת.

מדוע זה אינטרס של העירייה לבצע התחדשות עירונית?

אם יש בעיה בישראל שאי אפשר להתעלם ממנה זו העובדה כי רשויות המדינה שכחו כי הן עובדות בשביל האזרח ולא האזרח בשבילן. כל רשות ואין זה משנה אם מדובר על משרד ממשלתי או עירייה צריכה לעשות הכול בכדי להקל על חיי האזרחים ולשפר אותם בכל דרך. נראה כי הצעד הראשון והטוב ביותר שכל ראש רשות יכול לעשות זה להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית ולשפר את מצב התושבים. ברגע שעיריות יתחילו להתניע פרויקטים של התחדשות עירונית ויאשרו אותם יותר בקלות אנחנו נראה כי מצב האזרחים באותן רשויות משתפר פלאים וזה כפי שכבר אמרנו צריך להיות אינטרס של כל אדם הממלא תפקיד ציבורי.

מדוע יש עיריות אשר עוצרות פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן?

הייתם חושבים כי בעקבות הפסיקה למעלה לא הייתה רשות אחת אשר תעצור פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחה אך האמת היא כי כיום ישנן הרבה מאוד רשויות אשר אינן מאשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. מדוע אתם בוודאי שואלים? אם כן אתם חייבים להבין כי אותן רשויות חוששות שמא בעקבות תוספת הדירות שיש בפרויקטים כאלו העומס על התשתיות שלהן יהיה כבד מדי. הרשויות מפחדות שיהיו פקקים במרכזי הערים, שתשתיות הביוב יקרסו, שלא יהיו די גנים ובתי ספר בעיר ועוד שלל בעיות שיש לתת עליהן את הדעת. כך יוצא כי במקום לעודד פרויקטים כאלו הרשויות מערימות קשיים על התושבים והקבלנים וזה חבל מאוד.

מה המדינה יכולה לעשות בכדי לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית בערים?

עליכם להבין כי זה צריך להיות גם אינטרס עליון של המדינה לתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית וזאת מכמה סיבות. ראשית פרויקטים כאלו יוצרים עוד היצע גדול של דירות מה שמבטיח כי מחירי הדיור בגוש דן שם מבוצעים רוב הפרויקטים ירדו. לא רק זאת אלא שכך שתודות לפרויקטים אלו המדינה תוכל להבטיח כי הנזק בעת רעידת אדמה או מלחמה יהיה הרבה יותר נמוך ועל כך יש לתת את הדעת. על כן טוב תעשה המדינה אם תקצה תקציבים לשדרוג התשתיות בערים ותתחיל לפעול בכיוון זה בכדי להבטיח כי יהיו כמה שיותר פרויקטים של התחדשות בכל רחבי הארץ.

מדוע זה אינטרס של התושבים לבצע התחדשות עירונית?

עד עתה הזכרנו את הסיבות לכך שהמדינה צריכה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית ואת הסיבות שהעירייה צריכה לעודד אותם. אך אנחנו חייבים לציין כי יש צד שלישי במשוואה אשר גם לו אינטרס גדול לעודד פרויקטים כאלו ואלו הם כמובן האזרחים. עליכם להבין כי פרויקט של התחדשות במתכונתו הנוכחית בארץ מבטיח למעשה לדייר שבו נבנה הבניין החדש כי הוא יקבל דירה חדשה לגמרי ללא כל השקעה כספית. זהו יתרון עצום שעליו יש לתת את הדעת לכל דייר ודייר. לצד זאת יש לציין כי הדייר מקבל לרוב גם ממ"ד בדירה החדשה וגם דירה אשר מחוזקת כנגד רעידות אדמה וזוהי סיבה מצוינת בשבילו לתמוך בפרויקט של התחדשות.

תמ"א 38 – הדרך הראשונה לבצע התחדשות עירונית

אם כן כעת אנחנו רוצים לצלול אל תוך הנושא של התחדשות עירונית ולדבר באופן ספציפי על הנושא של תמ"א 38. עליכם להבין כי תמ"א 38 הוא סוג של פרויקט התחדשות שבמסגרתו או שנבנה בניין חדש לגמרי במה שנקרא תמא 2 או שמשופץ הבניין ומחוזק במה שנקרא תמא 1. עליכם להבין כי המטרה של תמא 38 הייתה בראש ובראשונה לחזק מבנים ברחבי הארץ כנגד רעידות אדמה. במסגרת זאת ובכדי לעודד קבלנים ויזמים לבצע את הפרויקט הוחלט כי הדיירים לא ישלמו שקל על השיפוץ אך בתמורה הקבלן יקבל את זכויות הבנייה בשתי עד שתיים וחצי קומות נוספות מעל הבניין הקיים.

פינוי בינוי – הדרך השנייה לבצע התחדשות עירונית

אי אפשר לדבר על פרויקטים של התחדשות עירונית מבלי לגעת בנושא של פינוי בינוי. לרוב פינוי בינוי יהיה שונה מתמא 38 מכיוון שהוא נוגע לקבוצה של בניינים ולא לבניין אחד. בפינוי בינוי תמיד הורסים את הבניין הישן ובמקומו בונים בניין חדש. כך הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי כאשר בזמן הבנייה הם צריכים לצאת מן הבניין וזה משהו שיש לקחת בחשבון. יש לזכור כי הדירה החדשה שווה הרבה יותר כסף מאשר הדירה הישנה ועל כך אתם חייבים לתת את הדעת. פינוי בינוי פעמים רבות זוהי הדרך היחידה לבנות כיום במרכז וזאת מכיוון שאין במרכז כמעט עתודות קרקע ועל כך יש לתת את הדעת.

התחדשות עירונית – איזה פרויקט עדיף לי לבצע?

אז ראינו כי יש שתי סוגים של התחדשות עירונית, תמא 38 ופינוי בינוי ועל כן עולה השאלה איזה פרויקט הכי כדאי לי לבצע? מהו הפרויקט הטוב ביותר בשבילי? אם כן אין ספק כי לרוב ההחלטה איזה פרויקט לבצע לא תהיה בידכם אלא בידיים של וועדות התכנון והבנייה. עם זאת, אנחנו רוצים לציין כי לרוב יהיה הרבה יותר משתלם לבצע פרויקטים של תמא 38 מכיוון שהדרך לאשר את הפרויקטים הללו היא הרבה יותר מהירה ועל כך אתם צריכים לתת את הדעת. על כן חשבו היטב על נושא זה ותנו דעתכם עליו אם אתם רוצים לבצע את עבודתכם על הצד הטוב ביותר תמא 38.

האם לא הגיעה העת לחשוב על דרך שלישית של התחדשות עירונית?

אם קראתם בין השורות בפסקאות הקודמות שבהן דיברנו על התחדשות עירונית בטח הבנתם כי הפרויקטים הללו מתרחשים לרוב כמעט אך ורק באזור גוש דן. הסיבה היא שפשוט לקבלנים ויזמים לא משתלם לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים אחרים. כך נוצרת אפליה עצומה ויוצא כי תושבי הפריפריה כלל אינם מוגנים כנגד רעידות אדמה או טילים למרות שהם הרבה יותר חשופים לאיומים אלו. כאן המקום של המדינה להתערב ולטפל בעיוות השוק הזה ולהתחיל לממן בעצמה פרויקטים של התחדשות עירונית בכל ערי הפריפריה וזאת בכדי לטפל בבעיה הזאת על הצד הטוב ביותר ובצורה המקצועית והטובה ביותר שיש.

רוצים להבטיח פרויקט התחדשות עירונית איכותי? בחרו אדריכל המתמחה בכך

כעת הגיע הזמן קצת לצלול אל התכלס ולהתחיל לדבר על כיצד ניתן להבטיח הפרויקט של ההתחדשות העירונית יבוצע בצורה הטובה ביותר שיש. אם אתם רוצים להבטיח כי הפרויקטים יישאו פרי, יעברו את שלבי התכנון ולא יתקעו למשך זמן רב אתם צריכים לתת דעתכם בצורה רבה על מיהו האדריכל אשר יתכנן את הפרויקט. עליכם להבין כי ככל שהאדריכל יהיה יותר טוב כך הפרויקט יצליח יותר, יהיה יותר טוב ויענה על הדרישות שלכם בצורה הטובה ביותר שיש. לכן עשו הכול בכדי לבחור את האדריכל האיכותי ביותר שיש ואל תזניחו נושא זה בכדי להבטיח בניין ברמה הגבוהה ביותר שיש אשר ישרת אתכם בצורה מושלמת.

איך אדע כי האדריכל יכול לבצע פרויקט של התחדשות עירונית ברמה גבוהה?

אז כיצד נוכל להיות בטוחים כי נבחר אדריכל איכותי בשביל פרויקטים של התחדשות עירונית? מה אתם צריכים לעשות בכדי לוודא זאת? ללא ספק הדרך הטובה ביותר לבחור את האדריכל האיכותי ביותר היא פשוט להסתכל על הניסיון של האדריכל. אתם צריכים לבחון לעומק את השאלה האם האדריכל תכנן בעבר בניינים של התחדשות ובפרט אם הוא טיפל בבניינים של תמא 38 או פינוי בינוי בהתאם לסוג הפרויקט שאתם מנסים להתניע. רק כך תבטיחו כי האדריכל יבצע את עבודתו על הצד הטוב ביותר וכך תוכלו להיות בטוחים כי האדריכל ישרת אתכם בצורה מושלמת ויספק לכם את התכנון הטוב ביותר של הבניין ויבטיח כי איכות החיים שלכם תהיה הגבוהה ביותר שאפשר לקבל.

מדוע כל כך חשוב לבחור קבלן מנוסה בשביל התחדשות עירונית?

אך שימו לב אנחנו האחרונים שנגיד לכם כי די לבחור באדריכל מנוסה בכדי להבטיח  פרויקט התחדשות מוצלח. אתם צריכים להבין כי לצד הבחירה באדריכל הטוב ביותר אתם חייבים לבחור איש מקצוע אשר יוציא אל הפועל את התכנית של האדריכל על הצד הטוב ביותר. רק כך תבטיחו כי הבניין שלכם יהיה הטוב ביותר וייבנה בצורה האיכותית ביותר שיש. מיהו אותו איש מקצוע אשר יבטיח בנייה איכותית? כמובן שאתם צריכים לבחור קבלן איכותי ומקצועי אשר גם לו יש ניסיון רב בפרויקטים של התחדשות. ניתן לומר בלב שלם כי ככל שהקבלן יהיה יותר טוב כך הבנייה תתבצע על הצד הטוב ביותר ועל כך אתם חייבים לתת את הדעת.

מהו דייר סרבן וכיצד הוא מתקשר אל פרויקט של התחדשות עירונית?

אי אפשר לדבר על פרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט על תמא 38 ופינוי בינוי מבלי להתייחס לעובדה כי פעמים רבות ישנם דיירים סרבנים אשר עוצרים את הפרויקט ומונעים ממנו לצאת אל הפועל. בשביל להתניע של פרויקט התחדשות נדרש רוב מסוים של דיירים ולא פעם ולא פעמיים ישנם דיירים אשר משיקולים שונים ומשונים מסרבים לאשר את הפרויקט. כך דיירים אלו פוגעים בפרט ואחיהם הדיירים אך הם גם פוגעים באינטרס הציבורי מכיוון שכבר אמרנו כי התחדשות הינה הכרחית למרחב האורבני ולהגנה מפני רעידות אדמה וטילים.

כיצד ניתן לטפל בדייר סרבן בשביל להתניע פרויקט של התחדשות עירונית?

אז מה ניתן לעשות בכדי להתמודד עם דיירים סרבנים ולהבטיח כי הפרויקט של התחדשות עירונית ייצא אל הפועל? התשובה היא שלא כדאי לכם לטפל בנושא הזה לבד אלא עדיף לכם בהרבה לפנות אל גורם משפטי אשר ייצג אתכם אל מול הדייר ואשר יבטיח כי אתם תקבלו את המגיע לכם והפרויקט יצא אל הדרך למרות התנגדות של דייר זה או אחר.

התחדשות עירונית

שתפו:

פייסבוק
גוגל+
טוויטר
לינקדאין
פינטרסט
1-700-70-90-30
גלילה לראש העמוד