האם עדיף לקנות דירה בבניין שעבר תמ"א 38?

 

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה מאפשרת לקבלנים לקבל זכויות בניה בתמורה לביצוע עבודות. במקביל, יש פרויקטים של תמ"א 38 שבהם הדיירים מנצלים את השיפוץ על מנת להשביח את הנכס ולמכור אותו בשוק החופשי. בכל אחד מהמקרים האלה מתעוררת השאלה האם עדיף לקנות דירה בבניין שעבר תמ"א 38 – או לוותר על כך מראש.

אפשר כבר עכשיו להצהיר על כך שלא קיימת תשובה אחת לסוגיה ומומלץ לבחון כל מקרה לגופו. עם זאת, ניתן בהחלט להצביע על 4 שיקולים שיעזרו לקבל החלטה. הבה נסקור אותם כעת:

1. גובה ההנחה

רכישת דירה בבניין שעבר תמ"38 מייצגת מצב ביניים שבו הבניין ישן אך משופץ. מצד אחד, התשתית נשארת ישנה והיא כוללת את יסודות החשמל, הצנרת ולעיתים גם הקירות. מצד שני, הדירות שנוספו על ידי הקבלן הן חדשות לגמרי וגם הדירות הקודמות עוברות שיפוץ.

מבחינה כלכלית, הפקטור המרכזי שמכריע בסוגיה הוא גובה ההנחה. בהנחה של 5% לדוגמה כדאי לבחון אלטרנטיבות, בעוד בהנחה של 20% בהשוואה למחירי השוק בהחלט משתלם לקנות דירה בבניין שעבר תמ"א.

2. סוג הדירה

מי שמחפש פנטהאוז למכירה יכול למצוא את זה בפרויקטים של התחדשות עירונית מהסוג של תמ"א 38. בבניינים אלו יש כמות גדולה יחסית של פנטהאוזים שנמכרים ישירות מהקבלן. זה קורה כי היתר הבניה שניתן על ידי הרשות המקומית הוא בדרך כלל להוספת קומות, מה שמעודד קבלנים לבנות פנטהאוז.

לחילופין, משפחה שמחפשת דירה קטנה עלולה להתקשות למצוא את מבוקשה בבניין שעבר תמ"א 38. בין היתר, זכויות הבניה מאפשרות לדיירים ולקבלן להרחיב את הדירות הקיימות – מה שמעלה את מחירן.

3. זכויות היזם לפי ההסכם

שלא כמו ברכישת דירה חדשה או דירת יד שנייה, בתמ"א 38 מעורבים דיירים ותיקים וחדשים. כתוצאה מכך, רוכשים צריכים לוודא שהיזם לא מפלה אותם לעומת הדיירים הוותיקים. הדרך לעשות זאת היא לבחון לעומק את ההסכמים שנחתמו מול הדיירים, לבדוק מה הקבלן הבטיח לתת להם ולברר האם יש סתירה מול ההבטחות הקודמות.

בהמשך, רצוי לבחון את הזכויות של היזם לפי הסכם התמ"א. זכויות אלו אמורות להירשם בפנקס הבתים המשותפים או במנהל מקרקעי ישראל, מה שמחייב לעיתים התייעצות עם עורך דין ואנשי מקצוע.

4. תקנון בית משותף

פרויקט תמ"א מאפשר לרוכש להיכנס לבניין קיים עם תקנון בית משותף. בתקנון כזה יש סעיפים שאותם אי אפשר לשנות והם משפיעים על הפרויקט ועל קצב הבניה. לכן כדאי לקרוא היטב את התקנון ולוודא שהוא מתאים לאינטרסים ולתכניות.

לסיכום, ברכישת דירה בבניין שעבר תמ"א 38 מגולמים יתרונות של חיסכון בזמן ובהוצאות. מנגד, זו עסקה שמחייבת בדיקת חוזים יסודית מול הקבלן והיכרות עם שאר בעלי הזכויות בבניין.

שתפו:

פייסבוק
גוגל+
טוויטר
לינקדאין
פינטרסט
1-700-70-90-30
גלילה לראש העמוד