להתייעצות מהירה מלאו את הפרטים הבאים:

ממ"דים

בניית מרחב מוגן / ממ"ד בבית משותף

המדריך המלא

 

למי מתאים המדריך? בעלי דירות בבניין משותף המעוניינים להוסיף ממ"ד לדירות בבניין קיים ובעלי בתים פרטיים המעוניינים להוסיף ממ"ד לביתם.

 

 כחלק מהמדריך המלא ניתן לדעת:

איך מוספים ממ"ד לבניין קיים, מהם המחירים וכמה זמן לוקח כל שלב.

לאחר קריאת המדריך תכירו את המונחים השונים בתחום בניית ממ"ד בבית משותף ובבית פרטי

ולפיכך תדעו לאילו פרטים לשים לב בעת התקשרות עם בעלי מקצוע וכמובן לחסוך כסף רב ועוגמת נפש מיותרת.

 

שלב א: הוספת ממ"ד/ מרחב מוגן

 

בשלב זה עליך לפנות לשכנים בבניין בכדי לשאול את דעת בדבר הרעיון של הוספת ממ"ד.

בנוסף, בשלב זה צריכה להתארגן קבוצת דיירים אשר תתפקד כוועד הממ"ד.

* אין כל קשר בין וועד הממ"ד הנבחר לבין וועד הבית לוועד הבית הקיים.

 

אפשרויות מימון פרויקט הוספת ממ"ד/מרחב מוגן

 

חלוקת התשלומים במהלך הפרויקט הנו על פי התקדמות הפרויקט.

אין מקדמות –התשלום מבוצע רק לאחר סיום השלב. כמו כן, ישנן פתרונות הלוואה מגוונות.

ניתן לבקש הלוואה בנקאית, הלוואה מקרן הפנסיה שלכם והלוואה מחברות אשראי.    

קיים פתרון לבני 65+ "משכנתא הפוכה"– בה ניתן לקבל משכנתא , 35% מערך הנכס אשר אותה משלמים היורשים בעת מכירת הנכס.

 

ממדים

הוספת ממדים

 

שלב ב: בניית ממ"ד בבית משותף

 

בשלב זה יש להחתים את הדיירים על מסמך בוא הם מצהירים כי הם:

  1. מעוניינים בממ"ד

  2. לא מעוניינים ולא מתנגדים להוספת ממ"ד

  3. לא מעוניינים ומתנגדים לממ"ד

 

טופס הסכמה עקרונית לביצוע תוספת בנייה בבניין משותף (טופס להורדה – הסכמה לבניית מרחב מוגן)

 

על מנת שהפרויקט יצא לפועל יש להחתים 60% מדיירי הבניין אשר מסכימים לפרויקט ממ"ד.

חשוב להסביר לדיירי הבניין את החשיבות שבהוספת ממ"ד בכל דירה בישראל למען הגנה מקסימלית על היקרים לנו. ישנן אפשרויות מימון מגוונת המתאימות לכל דייר, מבחינה זו תמיד ניתן לממן על ידי הלוואה ארוכת טווח עם תשלום סמלי נמוך.

 

 

בניית ממד

ממדים   בניית ממד בבית משותף

מה עושים בדירות שלא מעוניינות בממ"ד?

 

ממ"ד דמה – בניית ממדים

 

עושים "קפיצה" בהתאם לתקנות הבניה בוועדה המקומית

מאחר ואג"א דורש המשכיות קירות ממד 70% עד לתחתית המבנה יש צורך בביצוע יציקות הממדים גם בדירות שלא משתתפות בפרויקט

 

מי משלם את עלות הקפיצה? עלות בניית ממ"ד דמה

 

 

הדיירים אשר בונים ממדים מתחלקים בעלות, לעיתים הקבלן מוכן לספוג עלות של קפיצות בודדות.

 

האם ניתן לחייב דייר סרבן להשתתף בפרויקט בניית ממד?

לא.

 

מה אם הדיירים מעוניינים להשתמש בממד?

 

עליו לקבל היתר בניה לבד, יקר מאוד מכיוון וזהו אותו ההליך בדיוק לקבלת היתר בניה לבניין שלם, הדייר חייב הסכמת

75% מבעלי הדירות

וכמובן שעליו לשלם לבעלי הדירות בבניין את עלות היסודות והשלד של הממד שלו,המחיר שישלם לקבלן יהיה יקר משמעותית

מכיוון ותקורות הניהול גבוהות מאוד כאשר בונים ממד בודד.

לסיכום לא כדאי להיות דייר סרבן, ואכן רוב הדיירים מצטרפי לבסוף לפרויקט מכיוון ומבינים כי זוהי ההחלטה המושכלת.

דירה בבניין ללא ממד שלכל שאר הדירות יש ממד  משמעית פחות סחירה  וקשה למכור אותה יחסית לדירה עם ממד.

 

האם למשקיעים כדאי לבצע הוספת ממד?

 

כמובן! אפילו יותר מלבעלי דירות שגרים בדירה, מבחינת תשואה מחיר השכירות אשר גובים יעלה וערך הנכס עולה יותר מעלות הבניה.

ניתן לקבל הלוואה אשר ההחזר עליה הינו בגובה עליית מחיר השכירות לדירה כל שלמעשה עליית השכירות משלמת את ההלוואה ואחר מספר שנים מקבלים נכס בעל שווי גבוה יותר המכניס בכל חודש שכירות גבוה יותר. בניית ממד בבית משותף עלות ממד דמה כ 50,000 ש"ח בניית ממ"ד כאשר בעלי הדירות שלא בנו מרפסת ירצו לבנות ממד יהיה להם הרבה יותר קשה ויקר מכיוון ועליהם לשלם לדיירים את חלקם בשלד וביסודות ויהיו צריכים לקבל היתר בניה לבד, המחיר שישלמו יהיה יקר משמעותי עבור התכנון וביצוע מהדיירים שבונים יחד.

 

 

שלב ג: הוספת ממדים לבניין משותף

 

 

אפשרות 1 – תכנון לבד עם אדריכל וקונסטרוקטור ולאחר מכן ביצוע מכרז בין קבלנים

TURN KEY PROJECT

*אפשרות 2 – תכנון וביצוע על ידי אותה חברה 

בעת בחירת אדריכל וקונסטרוקטור חשוב לבחור באנשי מקצוע המתמחים בתוספת בניה וממדים ועובדים עם הוועדה המקומית באזור מגוריכם באופן קבע, ישנה חשיבות רבה לניסיון בתוספות בניה מכיוון ונדרש ניסיון בהתאמת הבניה החדשה לישנה .

כיום נהוג יותר ויותר לבחור באפשרות השניה מכיוון וליווי של חברת בניה בתהליך והמחיר הקבוע מראש שלא משתנה מוביל את רוב הבניינים המשותפים אשר מוסיפים ממדים לביתם לבצע תכנון וביצוע על ידי אותה חברה, בקונסטלציה זו המחיר קבוע מראש ולא משתנה, לרוב תהליך התכנון יתקדם מהר יותר כאשר חברת הבניה מנהלת את תהליך התכנון.

הוספת ממד

ממד

גם מבחינת אחריות כאשר חברת הבניה מעסיקה את האדריכל היא ג אחראית על עניין התכנון וללא ספק בעלת ניסיון רב יותר מדיירים בשכירת אדריכל בתהליך קבלת היתר בניה.

כמו כן לוועד הממדים בקונסטלציה זו פחות צריך לבזבז זמן פרטי בישיבות ושיחות עם המתכננים.

 

 

 

שלב ד: פנייה לאנשי מקצוע בשלב זה עליכם לבחור בקבלן, אדריכל ועורך דין מתמחים בממדים

 

חשוב לפנות לכמה חברות בניה מנוסות ולקבל הצעת מחיר בשלב זה חשוב לבחור באנשי מקצוע המנוסים בעבודה באזור מגוריכם

והם יכולים להראות פרויקטים לדוגמא שימליצו על הקבלן.

מרכיב המחיר כמובן חשוב אבל לא פחות חשוב לקבל בסוף התהליך מוצר איכותי ברמת גימור מעולה ולא מוצר נחות ולכן לא ללכת רק

על המחיר הזול ביותר, פעמים רבות קבלנים מתמחרים נמוך מהמחיר האמיתי ובאמצע הפרויקט נתקעים עם הפסדים ואז גם הדיירים סובלים שכן הקבלן יחפש מהיכן יוכל לחסוך כסף בכדי לעמוד במחיר הנמוך שלקח על העבודה.

עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט הוספת ממדים- חשוב לבחור בעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום תוספות הבניה בכדי שיתנהל מול עורך דין שמייצג את הקבלן בכדי שישמור על האינטרסים שלכם.

 

הוספת ממד

הוספת ממדים

 

 

כמה עולה עורך דין לליוי פרויקט הוספת ממדים לבניין?

 

מחיר לעורך דין נע בסביבות 10,000 ש"ח – 30,000 ש"ח . מחירים אינם כוללים מע"מ.

 

 

 

שלב ה: ממ"ד – הוספת ממד בבית משותף (מפרט)

 

 לכל דירה בישראל ניתן להוסיף ממד בגודל 13 מ"ר ברוטו, מותנה כמובן בתב"ע ובמאפייני המגרש

 

תקנה 101 להקלה בתכנון ממדים

תקנה 101 הינה תקנה אשר  חיזקה את היכולת להוסיף זכויות בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה האופציה להוסיף זכויות בניה במקרים מסויימים לבניינים שמורה למהנדס הוועדה.

צריך למעשה לשכנע את מהנדס המועצה  שההקלה המבוקשת לא תפגע בנראות ובהתאמת המראה הסופי של הבניין לבניינים בקרבתו וכי הבניין עצמו יראה טוב יותר, ניתן לבקש הקלה בקו בניין וגודל הממ"ד לעירייה יש אינטרס לתת את ההקלות מכיוון והיא מרוויחה תשלום עבור אישור ההקלה כאשר היא מקבלת תשלום היטל השבחה על ידי הדיירים-חשוב לבחור בחברה אשר מנוסה בשינוי תבע נקודתי.

 

מה זה שינוי תב"ע נקודתי?

שינוי מגבלות התכנון של הבניין אשר נובעות מהתבע אותה משנים בצורה נקודתית לבנייין בלבד או לקבוצת בניינים.

 

כמה זמן לוקח לקבלת היתר בניה?

בדרך כלל ניתן לקבל היתר בניה לממדיםת תוך חצי שנה מיום פתיחת התיק ברישוי הזמין.

 

מה זה רישוי זמין?

בשנתיים האחרונות התוכניות והבקשות להיתר מוגשות לעירייה דרך האינטרנט במערכת מיוחדת אשר מאפשרת לאדריכלים

ואנשי מקצוע לתקשר עם הוועדה המקומית ולקבל היתר בניה.

אם פעם היו מגיעים לעירייה לפגישות והגשות היום כבר לא קיים ואין קבלת קהל כמעט בעניין זה והכל מבוצע דרך האינטרנט.

ממד

הוספת ממדים

הרעיון בכללי להגיע למיקסום יכולות ולבטל נפיוטיזם ככל הניתן בפועל האדריכלים עדיין מתקשים עם המערכת ולומדים אותה,

מאות אדריכלים מבוגרים וותיקים מתקשים במיוחד נוכח הצורך ביכולות טכנולוגיות בהגשת התוכניות .

בטווח הארוך החלטה זו תביא ליעילות בטווח הקצר עוד נדרשת תקופת הסתגלות.

תוך תהליך התכנון יש להכניס לתמונה את הקונטרוקטור.

 

מה זה קונטרוקטור לתכנון ממ"ד?

 

קונסטרוקטור זהו מהנדס אזרחי אשר למד והתמחה במגמת תכנון מבנים והוא למעשה הגורם החשוב ביותר בתכנון הקונסטרוקציה של המרפסת.

הקונסטרוקטור מקבל מהאדריכל את התוכניות ובודק האם מבחינה קונסטרוקטיבית ההממד יכול לתפקד תוך התחשבות במגבלות התכנוניות של הפרויקט.

הקונסטרוקטור לממדים מבצע מודול במחשב אשר מדמה את העומסים המופעלים על הממד, על היסודות ועל הבניין ומאשר לאדריכל להמשיך להתקדם אם התוכנית מסוגלת לעמוד במבחן המציאות.

 

 

מתי מכניסים את מפקח הבניה לתמונה?

בדרך כלל מפקח הבניה נכנס לתמונה בשלב התחלת  ביצוע עבודות הבניה בשטח ונשאר עד מסירת כל הממדים ללקוחות.

 

איך רושמים ממ"ד בטאבו?

לאחר קבלת טופס 5 אודות אישור סיום עבודות בניה וביצוע עבודות הבניה לפי ההיתר המקורי ניתן לפנות לעורך דין לרישום הממד בטאבו.

 

 

קידום אתרים אורגני קידום אתרים אורגני